Eigentumswohnungen sind vor allem in Großstädten mittlerweile eine übliche Bauform.
Dies bedeutet, dass jede Wohnung einen bestimmten Eigentümer hat, der die Wohnung nach seinen Vorstellungen nutzen, also selbst bewohnen oder auch vermieten kann. Die Gemeinschaftsflächen und das Grundstück im Übrigen gehören dann wieder allen Eigentümern gemeinsam.
Diese durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eingeräumte Möglichkeit stellt eine Abweichung vom deutschen Sachenrecht dar, in dem eine Immobilie eigentlich nur einen einheitlichen Eigentümer haben kann.
Eigentümer innerhalb der WEG sind voneinander abhängig
Obwohl man an der eigenen Wohnung, am Balkon oder Garten sowie an Garage oder Stellplatz „richtiges“ Eigentum hat, ist man doch auch an die anderen Eigentümer gebunden.
Alle Themen, die das gesamte Grundstück angehen, werden durch die Eigentümer gemeinsam entschieden, vor allem auf der mindestens jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung.
Für die Ausführung der Entscheidungen der Eigentümer und für die laufende Verwaltung wird ein sog. Verwalter (meist als Hausverwaltung bezeichnet) eingesetzt, meist ein hierauf spezialisiertes Unternehmen.
Potential für verschiedenste Auseinandersetzungen in der WEG
Aufgrund der beteiligten Personen gibt es vielerlei Konflikte:
- zwischen einzelnen Eigentümern
- zwischen einem Eigentümer und der Eigentümergemeinschaft
- zwischen Eigentümern und der Hausverwaltung
- zwischen Bewohnern und der Hausverwaltung
- zwischen Eigentümer und Mieter einer Wohnung
- zwischen den Bewohnern, egal ob Eigentümer oder Mieter
- zwischen der Eigentümergemeinschaft und Behörden
- zwischen Eigentümern/Bewohner und Nachbarn
Gerichte sind im WEG-Verfahren an Grundrechte gebunden
Zwar müssen die hier beteiligten Personen in aller Regel die Grundrechte anderer nicht achten, da sie keine staatlichen Organe sind. Wenn die Gerichte – in erster Instanz das Amtsgericht, in der Berufung das Landgericht – aber zur Entscheidung berufen sind, müssen sie das Eigentumsgrundrecht sehr wohl beachten.
Insoweit ist dann jedoch auch zu bedenken, dass es sich beim Eigentumsgrundrecht um ein normgeprägtes Grundrecht handelt: Das Gesetzesrecht legt fest, wie weit das Grundrecht genau reicht. Und der Gesetzgeber hat mit dem Wohnungseigentum ein „besonderes“ Eigentum geschaffen, das eben nicht so absolut ist wie anderes Eigentum, sondern – siehe oben – auch von den anderen Eigentümern beeinflusst werden kann.
Verfassungsbeschwerde kann Zeichen setzen
Dementsprechend sind Verfassungsbeschwerden im WEG-Recht kein „Selbstläufer“, sondern müssen penibel vorbereitet sein und bearbeitet werden.
In vielen Fällen hilft eine Verfassungsbeschwerde – auch wenn Sie formell keinen Erfolg hat – dabei, „ein Zeichen zu setzen“. Sowohl die übrigen Beteiligten als auch die entscheidenden Gerichte merken, dass man bereit ist, sein Recht durchzusetzen. Dies kann sich gerade im Hinblick auf kommende Streitigkeiten und Verfahren positiv auswirken.